España estaba enladrillada y la crisis la desenladrilló. Cientos de miles de pisos destinados a convertirse en hogares dulces o, al menos, habitados se quedaron por el camino transmutados en viviendas vacías en medio de urbanizaciones fantasma. Poco a poco, el excedente de casas ha ido reduciéndose, pero aún queda. Según las estimaciones del servicio de estudios de Caixa Catalunya, el 2,2% del parque total de viviendas existentes en Castilla y León forman parte del 'stock' pendiente de venta, lo que supone un porcentaje inferior al 2,6% registrado de media nacional. Los datos provienen del informe 'El proceso de ajuste del mercado inmobiliario en España y en la comunidad de Madrid', elaborado por la entidad de ahorro catalana.
Si tenemos en cuenta los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda, correspondientes al cierre del 2008 (el mismo ejercicio al que hace referencia el informe), en la comunidad autónoma había un parque total de viviendas de 1.695.579, de las que 983.718 eran principales y 711.861 eran segundas viviendas. Esto supone que el excendente de pisos que aún están pendientes de venderse en Castilla y León representan en torno a 37.303 en cifras absolutas. Las rebajas de precios de venta y, sobre todo, el parón de la construcción han reducido de forma significativa el remanente de viviendas por vender.
De hecho, ayer se conoció que los visados concedidos por los colegios de arquitectos técnicos para la construcción de viviendas nuevas disminuyeron el 60,9% en los nueve primeros meses del año en el conjunto de España. Este dato confirma, según el Ministerio de Fomento, que se ha producido una moderación en la caída. Entre enero y septiembre se concedieron 84.174 visados, menos de la mitad de los 215.315 otorgados en los nueve primeros meses del pasado año.
En el análisis pormenorizado del excedente de pisos por vender, Segovia se sitúa como la provincia castellana y leonesa con mayor porcentaje con respecto al parque total de viviendas, con el 5,4%, y es además la quinta a nivel nacional. Valladoid ocupa el décimotercer lugar de la clasificación española, con el 3,0%. Las provincias con menor 'stock' son León (1,5%) y Salamanca (0,5%). Esta tabla la encabeza Toledo, con el 8,6% y la cierra Vizcaya, donde según el estudio de Caixa Catalunya no quedan ya viviendas por venderse.
Por comunidades autónomas, las que muestran un mayor grado de sobreoferta de pisos vacíos son Murcia (5,5%), Castilla-La Mancha (4,3%) y Andalucía (3,1%), todas ellas con ratios superiores a la media nacional, en la que se situaría Cataluña (2,6%). Por el contrario, el remanente se ha absorbido casi por completo en algunas regiones españolas debido al despertar de la demanda, lo que ha llevado a Caixa Catalunya a incrementar entre el 3% y el 5% el precio en algunas de sus promociones de vivienda nueva en aquellos lugares donde la sobreoferta ya es prácticamente inexistente, según declaró ayer a Europa Press el director de la división inmobiliaria de la entidad, Eduard Mendiluce.
Hipoteca vetada para el 30%
Por otro lado, la entidad analiza el grado de accesibilidad de la población a una vivienda y cuánta gente queda excluida del derecho constitucional a contar con cuatro paredes por culpa de los precios, los salarios y las condiciones del mercado para acceder a una hipoteca. El 30% de las familias castellanas y leonesas que aspiran a comprarse una casa tienen cerradas las puertas de las entidades financieras. En el conjunto de España la tasa de exclusión asciende al 40%. La dureza de la situación va remitiendo, si tenemos en cuenta que hace un año, el porcentaje nacional era del 60% y el autonómico, del 40%.
Caixa Catalunya considera que la única fuente de exclusión del mercado es la renta disponible y no el nivel de ahorro. La referencia de exclusión del mercado tomada por la entidad financiera es una cuota hipotecaria superior a un tercio de la renta familiar, calculada para una vivienda libre de 90 metros cuadrados, valorada con el precio medio del metro cuadrado, financiada en el 80% por un préstamo hipotecario a 25 años, con un tipo de interés calculado como la media anual.
El estudio elaborado por el director de estudios de la entidad, Josep Oliver, indica que el ajuste de la producción ha sido «muy rápido» y la inversión en construcción residencial ha pasado del 8, 1% del PIB al 5,9%. Sin embargo, la entidad considera que aún quedan ciertos excesos que digerir. En primer lugar, pese a que el 'stock' casi se ha absorbido en algunas regiones, en otras aún permanece sin vender. Así, existen aún entre 657.000 y 1.040.000 viviendas sin comprador -entre el 2,6% y el 4,1% del parque-. Por el lado de la demanda, el informe estima que sumando nuevos hogares nativos e inmigrantes, viviendas de segunda residencia e inversión extranjera, existirán unos 220.000 potenciales compradores al año entre el 2010 y el 2015, casi la mitad que lo estimado por los promotores.
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